Une clause du règlement de copropriété est applicable tant qu’elle n’a pas été annulée

Le syndicat des copropriétaires assigne le propriétaire d’un lot en paiement de charges, notamment celles relatives au chauffage collectif.

La cour d’appel rejette la demande, au motif que le défaut de raccordement du lot au chauffage collectif prive ce copropriétaire de toute possibilité de bénéficier du réseau collectif de chauffage.

L’arrêt est cassé : la cour d’appel ne pouvait rejeter la demande en paiement sans constater que la clause du règlement de copropriété faisant peser des charges de chauffage collectif sur ce lot avait été réputée non écrite.

À noter : Confirmation de jurisprudence. Des critères de répartition des charges distincts sont fixés selon qu’il s’agit des charges liées aux services collectifs et aux éléments d’équipement communs, qui doivent être réparties en fonction du critère de l’utilité que présente l’élément ou le service concerné pour chaque lot (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 10, al. 1), ou des charges générales qui doivent être réparties proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans chaque lot (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 10, al. 2). Toute clause de répartition des charges ne respectant pas ces critères est réputée non écrite (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 43).

Se fondant sur ce texte, la jurisprudence a dégagé, à côté de l’action en révision de l’article 12 plus strictement encadrée, une action autonome, non soumise au délai de l’article 42, alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, en contestation des clauses de répartition des charges du règlement de copropriété ne respectant pas ces critères (Cass. 3^e civ. 27-9-2000 n° 98-22.792 : BPIM 6/00 inf. 376 ; Cass. 3^e civ. 22-6-2005 n° 04-12.659 : BPIM 5/05 inf. 347 ; Cass. 3^e civ. 17-9-2013 n° 11-21.770 ; Cass. 3^e civ. 30-1-2008 n° 06-19.773 : BPIM 2/08 inf. 154). Cette action, expressément consacrée par la loi de 1965, prévoit que lorsque le juge répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition, nouvelle répartition qui ne prend effet qu’à compter de la date à laquelle la décision qui l’ordonne acquiert autorité de chose jugée (Cass. 3^e civ. 10-7-2013 n° 12-14.569 : BPIM 4/13 inf. 285).

En revanche, tant qu’une clause n’a pas été déclarée non écrite par le juge, elle doit recevoir application (Cass. 3^e civ. 21-6-2006 n° 05-13.607 : Bull. civ. III n° 159 ; Cass. 3^e civ. 4-7-2007 n° 06-15.599 ; Cass. 3^e civ. 28-4-2011 n° 10-14.298 : BPIM 3/11 inf. 227 ; Cass. 3^e civ. 9-5-2012 n° 11-13.201 : BPIM 4/12 inf. 346). Il en résulte donc qu’un copropriétaire ne peut être dispensé du paiement de charges dues en application du règlement de copropriété tant que la clause les prévoyant, fût-elle contraire aux critères de l’article 10, n’a pas été déclarée non écrite, ce qu’il lui appartient de demander. La cour d’appel ne pouvait dès lors décider de dispenser le propriétaire du lot litigieux du paiement de charges de chauffage pesant sur ce lot en application d’une clause qu’elle n’avait pas déclarée non écrite. 

Pour en savoir plus sur cette question : voir Mémento Gestion immobilière n° 35340

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Cass. 3e civ. 9-7-2020 n° 19-12.599 F-D