Transfert de propriété non notifié au syndic : l’ancien propriétaire doit être convoqué à l’AG

Une SCI, constituée en 1963, est propriétaire d’un lot de copropriété. N’ayant pas été immatriculée au registre du commerce et des sociétés, elle a perdu la personnalité morale à compter du 1^er novembre 2002 et le lot est devenu la propriété de ses associés. En 2015, le syndicat des copropriétaires les assigne en paiement d’un arriéré de charges de copropriété depuis 2007.

La cour d’appel accueille la demande. Elle retient que les indivisaires ne sauraient se plaindre de ne pas avoir été convoqués aux assemblées générales dès lors qu’ils n’ont pas tenu le syndic informé du transfert de propriété intervenu.

L’arrêt est cassé : la cour d’appel ne pouvait accueillir la demande sans rechercher si la SCI avait, quant à elle, été convoquée aux assemblées générales.

À noter : Précision de jurisprudence. La convocation de tous les copropriétaires composant l’assemblée générale constitue une formalité substantielle dont l’inobservation entraîne la nullité de l’assemblée. Tous les copropriétaires doivent être convoqués. Si un seul d’entre eux ne l’est pas, la nullité de l’assemblée est encourue (Cass. 3^e civ. 17-7-1975 n° 74-11.939). Cette règle s’applique même aux propriétaires de lots non encore livrés (Cass. 3^e civ. 16-5-2001 n° 99-17.617 FS-PB : BPIM 4/01 inf. 269), et l’annulation est prononcée sans qu’il y ait à établir un grief, donc même si le copropriétaire non convoqué ou irrégulièrement convoqué était néanmoins présent (Cass. 3^e civ. 17-4-1991 n° 89-19.290 : RJDA 6/91 n° 527 ; Cass. 3^e civ. 25-11-1998 n° 96-20.863 : BPIM 2/99 inf. 154). Le transfert de propriété d’un lot doit être notifié sans délai au syndic (Décret 67-223 du 17-3-1967 art. 6) à peine d’inopposabilité au syndic de ce transfert (Cass. 3^e civ. 6-11-1991 n° 90-11.602 : Bull. civ. III n° 264 ; Cass. 3^e civ. 22-3-2000 n° 98-14.409). Dans ce cas, le syndic convoque valablement aux assemblées générales l’ancien propriétaire du lot, sans que le nouveau propriétaire puisse se plaindre de ne pas avoir été convoqué (Cass. 3^e civ. 26-9-2007 n° 06-16.394 FS-D : BPIM 6/07 inf. 433) ; peu importe que le syndic ait eu connaissance du transfert de propriété intervenu (Cass. 3^e civ. 7-9-2010 n° 09-11.158 : BPIM 6/10 inf. 488).

En l’espèce, le transfert de propriété du lot résultait de la perte de personnalité morale de la SCI, créée avant le 1^er juillet 1978, et qui n’avait pas été immatriculée au registre du commerce et des sociétés avant le 1^er novembre 2002 comme l’impose l’article 44 de la loi 2001-420 du 15 mai 2001. La société ayant perdu sa personnalité morale à compter de cette date, les associés de cette société étaient donc devenus propriétaires indivis du lot. Faute pour eux d’avoir notifié ce transfert de propriété au syndic, ils ne pouvaient lui reprocher de ne pas avoir été convoqués aux assemblées générales et de ne pas avoir reçu notification des procès-verbaux. En revanche, le syndic ne pouvait omettre totalement ce lot lors des assemblées générales et la cour d’appel aurait dû rechercher si, à tout le moins, la SCI avait été convoquée aux assemblées générales qui fondaient la demande en paiement des charges de copropriété. L’arrêt a donc été cassé.

Pour en savoir plus sur cette question, voir Mémento Gestion immobilière n° 37500

Cass. 3e civ. 12-11-2020 n° 19-20.811 F-D