Quel régime pour un logement régi par un bail de droit commun et acquis par un organisme HLM ?

Un organisme de HLM achète en 2001 un logement faisant l’objet d’un bail d’habitation de droit commun depuis le 15 juillet 1981, au moyen d’un prêt locatif intermédiaire (PLI). En 2007, les parties signent un nouveau contrat de bail intitulé « contrat de location d’un logement PLI ». Plusieurs années plus tard, après avoir signifié en vain aux locataires plusieurs offres de relogement, le bailleur leur notifie un congé pour démolir, puis les assignent en expulsion. Les locataires soutiennent que leur bail est resté régi par le droit commun et que le congé qui leur a été délivré est irrégulier au regard des dispositions de l’article 15 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989.

La cour d’appel retient que le bail est régi par la législation sur les HLM depuis la première reconduction du bail, postérieure à l’acquisition par l’organisme HLM, soit le 14 juillet 2002.

La Cour de cassation confirme : la cour d’appel a retenu à bon droit que les dispositions propres aux logements appartenant à des organismes HLM ne faisant pas l’objet d’une convention ne sont certes pas applicables aux baux en cours lors de l’acquisition de ces logements par l’organisme HLM, mais que, les baux reconduits étant de nouveaux baux, ils ne peuvent demeurer régis par les dispositions de droit commun des baux d’habitation auxquelles ils étaient initialement soumis.

À noter : La précision est nouvelle. Les logements appartenant à des organismes HLM sont régis par des dispositions spécifiques, qui dérogent au droit commun du bail. En particulier, l’article 40 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que les dispositions de l’article 15 de cette loi, relatives à la délivrance d’un congé par le bailleur, ne leur sont pas applicables (et, par conséquent, le droit de préemption qui en découle non plus). Il ne fait aucun doute que ce régime s’applique lorsque l’organisme HLM consent de nouveaux baux après l’acquisition d’un immeuble ou à sa construction.

Mais qu’en est-il des baux de droit commun en cours lors de son acquisition ?

Il convient de distinguer deux cas :

– lorsque la société de HLM signe avec l’État une convention, en application de l’article L 351-2 du Code de la construction et de l’habitation, celle-ci est, selon l’article L 353-17, alinéa 1 du même Code, applicable aux locataires quels que soient les textes auxquels se référait leur bail, dès l’entrée en vigueur de la convention ;

– lorsque au contraire la société HLM ne signe pas une telle convention, comme c’est le cas lorsque l’acquisition est financée par un PLI, aucune disposition légale ne prévoit les modalités d’application de la législation HLM aux baux en cours lors de l’acquisition de tels logements. L’article 40 se borne à affirmer qu’un certain nombre d’articles de la loi du 6 juillet 1989 ne sont pas applicables, sans préciser à partir de quelle date.

La Cour de cassation ne s’était jamais prononcée sur cette question. Les locataires soutenaient que le bail devait rester régi par les dispositions de droit commun, en application des dispositions de l’article 1743 du Code civil. Ce n’est pas l’avis des Hauts Magistrats. Le bail en cours lors de l’acquisition expire à la date de son échéance, et celui qui lui succède dans le cadre de la tacite reconduction est donc un nouveau bail. Et c’est à compter de la date de l’entrée en vigueur de ce bail reconduit que la législation propre aux organismes HLM devient applicable. Ainsi, l’organisme HLM n’est pas indéfiniment lié par le régime locatif de droit commun.

Pour en savoir plus sur cette question, voir : Mémento Gestion immobilière n° 61040

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Cass. 3e civ. 28-5-2020 n° 19-14.089 FS-PBI