Point de départ de l’action tendant au respect du règlement de copropriété

Le syndicat des copropriétaires assigne le propriétaire d’une chambre de service afin qu’il lui soit fait interdiction de poursuivre sa location, qui contrevient selon lui au règlement de copropriété.

La cour d’appel déclare la demande du syndicat prescrite. Elle retient que le délai de prescription décennal court du jour où l’infraction a été commise, soit, en cas d’affectation irrégulière d’un lot dans le cadre de locations successives, de la date de première location.

L’arrêt est cassé : le délai de prescription n’a couru que du jour où le syndicat des copropriétaires a eu connaissance de la location.

À noter : Confirmation de jurisprudence. L’action tendant au respect du règlement de copropriété était soumise à la prescription décennale prévue par l’article 42 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 dans sa rédaction antérieure à la loi Élan du 23 novembre 2018 (Cass. 3^e civ. 15-6-1988 n° 86-19.030 : Bull. civ. III n° 111 ; Cass. 3^e civ. 26-5-2010 n° 09-67.038). Mais cet article ne prévoyait pas quel était le point de départ de ce délai de prescription. La jurisprudence retient, depuis 2013, qu’il se situe au jour où la victime a été en mesure de connaître les dommages causés par l’infraction au règlement de copropriété (Cass. 3^e civ. 26-11-2013 n° 12-25.995) ou au jour où le syndicat a eu connaissance du changement de destination d’un lot (Cass. 3^e civ. 12-4-2018 n° 17-12.574 : BPIM 3/18 inf. 218), faisant ainsi application du régime général de la prescription, qu’il n’y a pas de raison d’exclure en matière de copropriété. L’article 2224 du Code civil, issu de la loi du 17 juin 2008, prévoit à cet égard que le point de départ du délai de prescription est « le jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ». La cour d’appel ne pouvait donc faire partir le point de l’action du jour de la première mise en location de cette chambre de service, alors que le syndicat soutenait qu’il n’en avait eu connaissance que beaucoup plus tard.

Il est à noter que la difficulté ne devrait plus se poser dans l’avenir puisque, depuis la loi Élan, il est expressément renvoyé au régime de prescription du droit commun : « Les dispositions de l’article 2224 du Code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat » (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 42).

Pour en savoir plus sur cette question, voir : Mémento Gestion immobilière n° 40160

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Cass. 3e civ. 28-5-2020 n° 19-12.908 F-D