Pas d’atteinte à la jouissance des parties privatives, sauf décision unanime de l’AG de copropriété

Les propriétaires de lots à usage commercial assignent le syndicat des copropriétaires en annulation des décisions d’assemblée générale dont ils estiment qu’elles ont porté atteinte aux modalités de jouissance de leurs lots.

La cour d’appel annule ces décisions au motif qu’elles auraient dû être adoptées à l’unanimité en application de l’article 26 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965, dès lors que ces décisions visaient à empêcher indirectement les propriétaires de lots à usage commercial de procéder dans l’avenir à un changement d’affectation de leurs lots dans cet immeuble, dont l’usage demeurait mixte en vertu du règlement de copropriété.
Le pourvoi est rejeté.

À noter : Confirmation de jurisprudence. L’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification de la destination de ses parties privatives ou des modalités de leur jouissance telles qu’elles résultent du règlement de copropriété (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 26). Le règlement de copropriété est en effet la « charte » contractuelle qui définit les droits et obligations des copropriétaires, et il ne saurait être dérogé aux droits qu’il reconnaît aux copropriétaires quant à l’usage de leur lot sans leur accord. Il en résulte que le syndicat ne peut, sauf à l’unanimité, porter atteinte aux modalités de jouissance des parties privatives, et notamment adopter une décision « interdisant dans des lots à usage commercial toute activité de restauration et plus généralement tout commerce alimentaire dégageant des odeurs et/ou occasionnant du bruit », dans la mesure où cette résolution « apportait une modification aux modalités de jouissance de ces lots notamment en ce qu’elle restreignait les possibilités de bail commercial » (Cass. 3^e civ. 16-9-2003 n° 02-16.129), ou encore adopter une décision ayant pour effet de porter atteinte à la destination des lots vendus aux copropriétaires ayant installé un cabinet libéral (Cass. 3^e civ. 30-3-2005 n° 04-11.242).

En l’espèce, la cour d’appel a retenu que les décisions prises ne se bornaient pas seulement à reprendre et expliciter les termes du règlement de copropriété quant à la destination des lots, mais avaient pour effet d’empêcher les propriétaires de lots à usage commercial de changer l’affectation de leurs lots dans cet immeuble. Elle a donc, à bon droit, retenu qu’elles auraient dû être adoptées à l’unanimité.

Pour en savoir plus sur cette question : voir Mémento Gestion immobilière n° 37980

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Cass. 3e civ. 9-7-2020 n° 19-18.879 F-D