Le syndicat des copropriétaires a intérêt à agir en justice pour faire respecter les décisions d’AG

Un syndicat des copropriétaires assigne le propriétaire d’un lot constitué d’une maison en suppression des fenêtres de toit et du portail qu’il a posés sans se conformer aux prescriptions de deux décisions d’assemblée générale. Ce copropriétaire conteste la recevabilité de l’action du syndicat et soutient, sur le fond, que ces résolutions, en ce qu’elles restreignent ses droits sur ses parties privatives sans que cela ne soit justifié par la destination de l’immeuble ou les droits des autres copropriétaires, ne pouvaient être appliquées.

La cour d’appel déclare que le syndicat avait intérêt à agir en justice en vue de faire appliquer les décisions adoptées par l’assemblée générale au nom de l’intérêt collectif des copropriétaires et, sur le fond, elle accueille la demande relative aux fenêtres mais rejette la demande de dépose du portail.

La Cour de cassation approuve la cour d’appel d’avoir déclaré l’action du syndicat recevable. L’arrêt est en revanche cassé sur le rejet de la demande de dépose du portail : les décisions d’assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée.

Le syndicat a qualité pour agir en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 15). Il peut donc exercer les actions relatives à la conservation ou à l’administration de l’immeuble, ou encore les actions tendant au respect du règlement de copropriété. En revanche, il n’a pas intérêt à agir au titre de dommages n’affectant que les parties privatives du lot d’un copropriétaire (Cass. 3^e civ. 7-5-2003 n° 01-17.546 ; Cass. 3^e civ. 25-2-2016 n° 15-11.469), seul le copropriétaire qui subit l’atteinte pouvant agir. Mais il a, rappelle la Cour de cassation dans cet arrêt, intérêt et qualité pour agir en justice afin de faire respecter les décisions d’assemblée générale (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 18, I ; Cass. 3^e civ. 7-6-2006 n° 05-19.117 ; Cass. 3^e civ. 30-3-2017 n° 15-24.612 : BPIM 3/17 inf. 237).

Cet arrêt rappelle également une jurisprudence constante et régulièrement réaffirmée : les décisions d’assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée (Cass. 3^e civ. 10-10-1990 n° 88-19.999 : Bull. civ. III n° 183 ; Cass. 3^e civ. 27-1-2001 n° 99-21.731 ; Cass. 3^e civ. 9-6-2010 n° 08-19.696 : BPIM 4/10 inf. 320 ; Cass. 3^e civ. 28-11-2012 n° 11-18.810 : BPIM 1/13 inf. 73). Il en résulte que la cour d’appel, dès lors qu’elle avait constaté que les fenêtres de toit avaient été posées sans respecter les conditions posées par une décision d’assemblée générale qui n’avait pas été contestée, a à bon droit condamné les copropriétaires à déposer les fenêtres concernées. Et qu’elle ne pouvait refuser d’ordonner la dépose du portail, qui ne respectait pas les prescriptions prévues par une autre décision d’assemblée générale n’ayant pas davantage été contestée.

Cass. 3e civ. 28-5-2020 n° 18-20.368 F-D