Le droit d’apposer une enseigne sur une partie commune de l’immeuble s’acquiert par prescription

Le propriétaire d’un lot de copropriété à usage de magasin a des enseignes en imposte sur la façade de l’immeuble. L’assemblée générale vote le ravalement des façades avec pose d’enseignes. Un copropriétaire assigne le syndicat des copropriétaires en annulation de cette décision autorisant l’apposition d’enseignes.

La cour d’appel retient que le propriétaire du magasin a acquis, par prescription acquisitive, un droit de jouissance privatif réel et perpétuel au maintien des enseignes.

Le pourvoi est rejeté.

La précision est nouvelle.

Un copropriétaire peut-il obtenir par prescription acquisitive le droit d’apposer des enseignes sur les façades d’un immeuble ? Oui, répond la Cour de cassation dans l’affaire commentée ici. Elle n’avait jamais, avant cet arrêt, expressément statué sur la possibilité d’acquérir par prescription le droit d’apposer une enseigne, dans le cas où ce droit ne résulte ni du règlement de copropriété, ni d’une décision d’assemblée générale. Mais elle admet qu’un droit de jouissance privatif sur des parties communes est un droit réel et perpétuel qui peut s’acquérir par prescription acquisitive (Cass. 3^e civ. 24-10-2007 n° 06-19.260 : BPIM 6/07 inf. 430). Encore faut-il que le copropriétaire concerné ait exercé des actes caractérisant une possession paisible, continue et non équivoque. A défaut d’une telle possession, il ne peut y avoir prescription.

La pose d’enseignes ou de plaques professionnelles sur les parties communes ne confère pas au copropriétaire un droit différent du droit de jouissance exclusive d’une partie commune, telle une terrasse ou un jardin. Dans les deux cas, seul le copropriétaire concerné bénéficie du droit d’occuper la façade, la terrasse ou le jardin. Dès lors, il n’y a aucune raison pour que le droit d’acquérir par prescription la jouissance privative d’une partie commune, reconnu pour une terrasse ou un jardin, ne soit pas admis aussi pour les plaques professionnelles ou les enseignes lorsque sont caractérisés les éléments témoignant d’actes de possession remplissant les conditions requises. Bien entendu, il ne doit pas s’agir d’une simple tolérance, qui ne confère qu’un droit de jouissance temporaire (Cass. 3^e civ. 17-4-1991 n° 89-15.172 ; Cass. 3^e civ. 3-10-1991 n° 89-21.712).

En l’espèce, la cour d’appel a relevé que la pose d’enseignes n’avait jamais été autorisée par l’assemblée générale et que le règlement de copropriété ne contenait aucune stipulation sur ce point. Elle a néanmoins relevé que le propriétaire du magasin avait apposé les enseignes depuis au moins 1964 et avait manifesté, depuis lors, son intention de se comporter en titulaire exclusif du droit de les poser. Elle en a souverainement déduit qu’il ne s’agissait pas d’une simple tolérance mais que le copropriétaire, qui avait accompli, sans interruption depuis plus de 30 ans, des actes caractérisant une possession continue, interrompue, paisible, publique et non équivoque, avait acquis un droit de jouissance privatif réel et perpétuel au maintien des enseignes. 

Pour en savoir plus sur cette question, voir Mémento Gestion immobilière n° 35330

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Cass. 3e civ. 22-10-2020 n° 19-21.732 F-D