L’acte de Vefa indique la surface habitable au sens du CCH

Un particulier achète un appartement sur plans. Après la remise des clés, il fait mesurer la surface de l’appartement par un technicien qui relève une surface habitable réelle inférieure à celle attendue. L’écart proviendrait des parties de l’appartement dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 mètre. Le particulier assigne le promoteur-vendeur en diminution du prix et dommages et intérêts. La cour d’appel rejette ses demandes en considérant qu’il n’est pas établi que les parties ont voulu que la surface stipulée exclue les locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre, et qu’il n’est donc pas prouvé que la surface réelle mesurée présente un écart à la baisse de plus d’un vingtième par rapport à la surface vendue. 

Cassation. La surface stipulée à l’acte de vente s’entend de la surface habitable au sens de l’article R 111-2 du Code de la construction et de l’habitation, excluant les locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre.

À noter : 

1. L’acte de vente en état futur d’achèvement (Vefa) du secteur protégé doit préciser la description du bien vendu (CCH art. L 261-11). Sa consistance résulte des plans, coupes et élévations avec les cotes utiles et l’indication des surfaces de chacune des pièces et des dégagements (CCH art. R 261-13). Le promoteur-vendeur est tenu d’une obligation de délivrance conforme aux prévisions du contrat. En cas de défaut de conformité sur la surface vendue, l’acheteur peut demander une diminution du prix si la surface en moins représente plus d’un vingtième (5 %) de la surface attendue (C. civ. art. 1619), sous réserve de l’application d’une tolérance stipulée au contrat. L’appréciation de l’écart de surface implique que les mesurages comparés résultent des mêmes modalités de calcul. La Cour de cassation précise que la surface indiquée à l’acte de Vefa correspond à la surface habitable au sens des dispositions générales du CCH sur la construction des bâtiments d’habitation, soit la surface de plancher construite après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres, et sans qu’il soit tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre (CCH art. R 111-2). Cette solution est de bon sens dès lors que le contrat de réservation doit indiquer la surface habitable approximative du bien (CCH art. R 261-25).

2. Pour un lot de copropriété achevé, le mesurage de la surface vendue relève de la loi Carrez, protectrice de l’acheteur. Si ces dispositions ne sont en principe pas applicables à la Vefa (Cass. 3^e civ. 11-1-2012 n° 10-22.924 FS-PB : BPIM 2/12 inf. 126, énonçant la solution de manière indirecte ; voir également CA Chambéry 16-12-2008 n° 07/02323), les parties peuvent néanmoins volontairement s’y soumettre en mentionnant la superficie privative du lot de copropriété vendu dans le respect de l’article 46 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 (CA Versailles 21-5-2001 : Gaz. Pal. 12-1-2002 p. 25).

Pauline PERPOIL

Pour en savoir plus sur cette question, voir Mémento Urbanisme Construction n° 77760

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Cass. 3e civ. 18-3-2021 n° 19-24.994 FS-P