La présence d’amiante, même confinée par l’isolation, peut constituer un vice caché

Une maison est vendue et les acheteurs constatent, après expertise, la présence d’amiante dans les plaques de fibrociment constituant la couverture du bien. Ils assignent les vendeurs en dommages-intérêts sur le fondement de la garantie des vices cachés. Les vendeurs opposent la clause exonératoire de responsabilité contenue dans l’acte de vente et font valoir que la présence d’amiante ne constitue pas, à elle seule, un vice caché dès lors qu’elle n’empêche pas l’usage de la chose et ne présente pas un danger. Ils s’appuient sur le rapport d’expertise selon lequel le vice invoqué ne rend pas le bien impropre à son usage dans la mesure où l’amiante est confinée notamment à l’intérieur par l’isolation.

Les juges font droit à la demande des acheteurs. Ils jugent que les vendeurs avaient connaissance de la présence d’amiante au moment de la vente et que, par conséquent, la clause exonératoire de responsabilité est inopposable aux acheteurs. Pour eux, si le vice ne rend pas la maison impropre à son usage, dans la mesure où l’amiante est confinée par l’isolation, il en diminue l’usage de manière importante dès lors que des travaux affectant l’isolation intérieure des combles ou sur la toiture ne pourront pas être entrepris sans que des travaux de désamiantage ne soient engagés. Ils en déduisent que la maison était affectée d’un vice caché lors de la vente diminuant tellement son usage que, s’ils l’avaient connu, les acheteurs n’en auraient donné qu’un moindre prix.

À noter : L’article 1641 du Code civil n’admet la mise en œuvre de la garantie des vices cachés que si le défaut invoqué rend le bien impropre à l’usage auquel on le destine, ou en diminue tellement cet usage que l’acheteur n’aurait pas procédé à l’achat ou l’aurait fait à moindre prix. L’appréciation du défaut dont est atteint le bien s’effectue au regard de l’utilisation à laquelle celui-ci est normalement destiné. A été qualifié de vice caché la présence d’amiante dans des calorifugeages et des flocages (Cass. 3^e civ. 7-10-2009 n° 08-12.920). Jugé, au contraire, que la présence d’amiante dans des plaques de fibrociment en bon état, inaccessible et ne présentant aucun danger ne constitue pas un vice caché (Cass. 3e civ. 16-12-2014 n° 13-17.469). Dans l’arrêt commenté, les juges retiennent l’existence d’un vice caché au motif que la présence d’amiante, bien que confinée par l’isolation, diminue l’usage du bien en raison des travaux futurs programmés et de ceux nécessaires.

Séverine JAILLOT

Pour en savoir plus sur cette question : voir Mémento Vente immobilière n° 50085

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Cass. 3e civ. 15-4-2021 n° 20-16.320 FS-D