La mention dans l’acte de vente d’un rapport d’expertise, non annexé, peut exclure le vice caché

Lors de la vente d’une maison, un rapport d’expertise judiciaire est annexé à l’acte faisant état de fissures en façade de la maison. Selon l’expert, les désordres sont dus à une insuffisance des fondations au regard de la nature du sol. Il préconise des travaux de confortement estimés à 300 000 €. Les acheteurs font réaliser des travaux pour un montant de 10 000 €. La maison est revendue. Lors de la revente, la promesse et l’acte authentique précisent les conditions dans lesquelles les revendeurs ont acheté la maison, les désordres l’affectant et l’existence d’une expertise judiciaire, mais sans que le rapport d’expertise ne soit annexé. Les acheteurs constatent l’apparition de fissures et assignent les revendeurs sur le fondement des vices cachés et les notaires en manquement à leur obligation de conseil.

Les juges rejettent l’ensemble des demandes.

Ils retiennent que le vice affectant les fondations était connu des acheteurs et ne constitue pas un vice caché au motif qu’il résulte des actes de vente que les acheteurs ont été informés des désordres ayant affecté la maison et de l’expertise judiciaire.
Ils jugent que les notaires n’ont pas manqué à leur devoir de conseil en n’ayant pas annexé le rapport d’expertise à l’acte de vente. La clause générale de l’acte de vente énonçant que « le vendeur a transmis à l’acquéreur le dossier concernant l’assurance dommages-ouvrage et les procédures en cours » est suffisante.

À noter : Lorsque l’acheteur est un non-professionnel, le vice est réputé caché à son égard s’il a pu légitimement en ignorer l’existence au jour de la vente (C. civ. art. 1641 ; Cass. 3^e civ. 10-9-2013 n° 12-22.844). Dans l’arrêt commenté, les juges considèrent, au vu de la clause de l’acte de vente, que le vice affectant les fondations de la maison était connu des acquéreurs et ne constituait pas un vice caché. À noter que, dans un arrêt du même jour, la Cour de cassation censure l’annulation d’une promesse de vente pour dol au motif que les juges d’appel n’ont pas recherché si une des clauses de la promesse excluait toute volonté de dissimulation du vendeur (Cass. 3^e civ. 28-1-2021 n° 20-10.715 F-D). Cette clause autorisait immédiatement l’acheteur à procéder à tous sondages, études de sol et de sous-sol afin de vérifier que les travaux projetés ne nécessiteraient pas un investissement dépassant le coût normal de tels travaux.

Ces deux arrêts doivent inciter les notaires à la plus grande vigilance quant au contenu des clauses informant l’acheteur d’éventuels désordres qui empêcheraient tout recours ultérieur contre le vendeur.  

Séverine JAILLOT

Pour en savoir plus sur cette question, voir Mémento Vente immobilière n° 50125

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Cass. 3e civ. 28-1-2021 n° 19-17.574 F-D