La demande de permis de construire n’est pas frauduleuse même si la copropriété a refusé les travaux

Dans un immeuble parisien, un copropriétaire souhaite transformer un garage en logement. L’autorisation de la copropriété lui est refusée mais, passant outre, il dépose un dossier de permis de construire. La mairie de Paris le lui accorde. Indigné, le syndicat des copropriétaires agit en justice pour obtenir l’annulation du permis : ce copropriétaire ne pouvait pas demander un permis de construire alors que la copropriété avait refusé son projet !

Le juge de première instance approuve le syndicat et annule le permis de construire, le copropriétaire s’étant, d’après lui, livré à des manœuvres frauduleuses pour obtenir le permis.

Cassation. Pour le Conseil d’État, une contestation relative au défaut d’autorisation des travaux par l’assemblée générale de la copropriété ne caractérise pas une fraude du copropriétaire demandeur visant à tromper l’administration sur la qualité qu’il invoque à l’appui de sa demande de permis de construire. Un propriétaire a qualité pour déposer une telle demande, peu important l’absence d’autorisation de la copropriété ou même le refus d’autorisation de la copropriété. Le permis de construire ne peut pas être contesté pour ce motif.

À noter : Parmi les personnes pouvant déposer une demande de permis de construire, il y a le propriétaire du terrain. Il doit joindre à son dossier un document attestant de sa qualité (C. urb. L 423-1 et R 431-35). Lorsque le permis de construire a été délivré au vu de l’attestation prévue, la circonstance que le pétitionnaire n’avait pas qualité pour construire est normalement dépourvue d’incidence sur la légalité du permis (CE sect. 19-6-2015 n° 368667, Cne de Salbris : BPIM 4/15 inf. 235). Le permis ne sera annulé que s’il est établi que l’autorité compétente ne pouvait ignorer que la déclaration était frauduleuse (CE 23-3-2015 n° 348261 : BPIM 3/15 inf. 158).

Venant après un précédent récent qui va dans le même sens (CE 3-4-2020 n° 422802, Ville de Paris : BPIM 3/20 inf. 183), l’arrêt commenté marque nettement que la fraude ne saurait tenir au fait que l’intéressé n’a pas sollicité l’autorisation de la copropriété pour effectuer des travaux dans les parties communes, ni même au fait que cette autorisation lui a été refusée. En effet, la qualité de propriétaire (ou de copropriétaire) suffit à donner qualité pour présenter la demande (C. urb. art. R 423-1) ; il n’est pas prévu qu’un copropriétaire doive avoir obtenu l’autorisation de l’assemblée générale. Mais, évidemment, l’absence d’autorisation de la copropriété interdira de mettre en œuvre le permis et la copropriété pourra agir devant le juge judiciaire pour y faire obstacle. On sait, en effet, que les autorisations d’urbanisme sont délivrées sous réserve des droits des tiers.

Pour en savoir plus sur cette question : voir Mémento Urbanisme Construction n° 14105

CE 23-10-2020 n° 425457