La contrepartie onéreuse de la cession du droit de surélever n’est pas forcément une somme d’argent

Des copropriétaires décident en assemblée générale de céder les droits à construire en surélévation à un tiers, pour un certain prix. Le paiement du prix est converti en obligation pour l’acquéreur de réaliser des travaux de rénovation des parties communes conformément au cahier des charges annexé au projet de promesse de vente. Un copropriétaire assigne le syndicat des copropriétaires en annulation de ces décisions, qui contreviennent, selon lui, aux dispositions de l’article 16-1 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965.  

La cour d’appel rejette la demande. Elle retient que par ce mécanisme, le prix de cession est nécessairement réparti proportionnellement aux tantièmes de parties communes générales détenues par chaque copropriétaire, comme l’exige l’article 16-1 précité.

La Cour de cassation confirme.

La précision est nouvelle.

La décision d’aliéner le droit de surélever un bâtiment existant aux fins de créer de nouveaux locaux à usage privatif doit être prise à la majorité prévue à l’article 26 (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 35, al. 2). Notons que depuis l’entrée en vigueur de la loi Alur, l’accord des copropriétaires de l’étage supérieur n’est plus nécessaire mais que ceux-ci disposent d’un droit de priorité sur la vente des locaux créés ou sur la cession du droit de surélever.

L’assemblée générale doit arrêter les conditions techniques, juridiques et financières du projet de travaux. Les dispositions de l’article 35 relatives à la cession du droit à construire supposent une aliénation à titre onéreux. Le prix doit en être réparti entre les copropriétaires, conformément aux dispositions de l’article 16-1 de la loi du 10 juillet 1965 : « Les sommes représentant le prix des parties communes cédées se divisent de plein droit entre les copropriétaires dans les lots desquels figuraient ces parties communes et proportionnellement à la quotité de ces parties afférentes à chaque lot. ».

Il n’en résulte pas pour autant que la contrepartie onéreuse de la cession des droits à construire doit nécessairement être une somme d’argent. En effet, la seule contrainte est que l’opération ait lieu à titre onéreux. Si le prix peut être payé en espèces, il peut aussi être converti en l’obligation de faire des travaux pour le compte du syndicat des copropriétaires. La cession a bien une contrepartie et elle est bien faite à titre onéreux. Et un tel dispositif ne méconnaît pas les dispositions de l’article 16-1 dès lors que le prix de cession, consistant en la réalisation de travaux dans les parties communes qui ont vocation à profiter à tous les copropriétaires, est nécessairement réparti proportionnellement aux tantièmes des parties communes générales détenues par chaque copropriétaire. La Cour de cassation approuve donc la cour d’appel d’avoir validé ce mécanisme.

Pour en savoir plus sur cette question : voir Mémento Gestion immobilière n° 35310

Cass. 3e civ. 28-5-2020 n° 19-13.245 F-D