La charge de la double preuve du manquement au pacte de préférence pèse sur son bénéficiaire

Les parcelles d’assiette d’un hypermarché sont cédées moyennant la régularisation d’un contrat de crédit-bail immobilier. Le vendeur notifie à l’exploitant en place la reprise de l’hypermarché sous une enseigne concurrente. L’exploitant assigne le vendeur et l’acheteur en nullité de la vente et en substitution dans les droits de l’acheteur. Il revendique la violation de son droit de préemption résultant de ses statuts et du règlement intérieur, auxquels le vendeur avait adhéré. Ses demandes sont rejetées. Il se pourvoit en cassation en faisant valoir que l’acheteur professionnel qui a connaissance de l’existence d’un pacte de préférence doit s’informer des intentions de son bénéficiaire.

La Cour de cassation rejette le pourvoi : il incombe au bénéficiaire du pacte de préférence et de préemption qui sollicite l’annulation de la vente et sa substitution dans les droits de l’acheteur de rapporter la double preuve de la connaissance par l’acheteur de l’existence du pacte et de l’intention du bénéficiaire de s’en prévaloir. Il ne peut pas être reproché à l’acheteur, en l’espèce professionnel du financement immobilier, de s’être abstenu de procéder à des vérifications autres que celles opérées au fichier immobilier.

À noter : Le litige est jugé sous l’empire des dispositions antérieures à la réforme du droit des contrats, et en particulier en application du principe que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver (C. civ. art. 1315, devenu art. 1353). La Cour de cassation rappelle sa position sur la charge de la preuve de la violation d’un pacte de préférence : il incombe au bénéficiaire de rapporter la preuve de la connaissance par l’acheteur de l’existence du pacte ainsi que de l’intention du bénéficiaire de s’en prévaloir (Cass. 3^e civ. 2-11-2011 n° 10-25.240 F-D : BRDA 23/11 inf. 25). La qualité de professionnel de l’acheteur ne renverse pas la charge de la preuve et n’emporte aucune présomption. Si la preuve de la connaissance par l’acheteur de l’existence du pacte est rapportée, la Cour de cassation précise que cela n’implique pas que l’acheteur doive procéder à des vérifications sur l’intention du bénéficiaire. Dans l’arrêt commenté, le bénéficiaire du pacte ne prouve pas que l’acheteur connaissait ses intentions. Seule l’enseigne concurrente semblait en avoir été informée.

Cette double condition d’origine jurisprudentielle (Cass. ch. mixte 26-5-2006 n° 03-19.376 PBRI : BPIM  4/06 inf. 277 ; Cass. 3^e civ. 31-1-2007 n° 05-21.071 FS-PB : BPIM  2/07 inf. 133) figure désormais à l’article 1123, alinéa 2 du Code civil.

Pauline PERPOIL

Pour en savoir plus sur cette question, voir Mémento Vente immobilière n°^s 36472 et 36476

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Cass. 3e civ. 4-3-2021 n° 19-22.971 FS-P