Il peut y avoir abus de majorité ou de minorité même dans une copropriété à deux

Dans une copropriété comportant un certain nombre de lots répartis entre deux copropriétaires, le copropriétaire minoritaire souhaite rendre ces lots indépendants. L’assemblée générale rejette cette demande. Il assigne l’autre copropriétaire en annulation de cette décision.

La cour d’appel annule la décision pour abus de majorité. Elle retient que les travaux ayant fait l’objet de la résolution litigieuse sont indispensables pour rendre indépendants les lots des copropriétaires, qu’ils répondent à leur intérêt collectif et que la situation actuelle, qui n’est conforme ni à cet intérêt, ni au règlement de copropriété, profite exclusivement au copropriétaire majoritaire.

Le pourvoi est rejeté.

A noter : La précision est nouvelle. La jurisprudence admet qu’une décision d’assemblée générale puisse être annulée pour abus de majorité s’il est établi qu’elle est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ou qu’elle a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels de certains copropriétaires au détriment des autres ou dans le but de leur nuire (Cass. 3^e civ. 17-12-2014 n° 13-25.134 : Bull. civ. III n° 168 ; Cass. 3^e civ. 5-11-2015 n° 14-23.493 ; Cass. 3^e civ. 9-6-2016 n° 15-17.529). La jurisprudence admet également, quoique plus rarement, l’abus de minorité résultant de l’opposition systématique à une décision collective. Le droit des sociétés, qui connaît également cette notion, exige cumulativement la contrariété à l’intérêt général et la preuve de ce que l’opposant poursuivait le dessein de favoriser ses propres intérêts au détriment de l’ensemble des autres associés. En matière de copropriété, la jurisprudence est peu abondante, mais elle exige de la même façon, pour la caractérisation d’un abus de minorité, que soit établie la volonté d’un copropriétaire de favoriser ses propres intérêts au détriment de celui des autres (Cass. 3^e civ. 19-9-2019 n° 18-18.800 : BPIM 6/19 inf. 418).

Une décision peut-elle être annulée pour abus de majorité ou de minorité dans une copropriété dont les lots sont répartis entre deux copropriétaires seulement ? Avant l’entrée en vigueur de l’ordonnance du 30 octobre 2019, aucune disposition spécifique ne régissait de telles copropriétés. Ce qui n’était pas sans poser des difficultés compte tenu des risques de blocage inhérents à l’application de l’article 22, al. 2 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965, selon lequel lorsqu’un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires. Cette disposition a pour objectif d’éviter l’hégémonie d’un seul copropriétaire mais peut conduire à un blocage récurrent, notamment dans les petites copropriétés et encore plus dans les copropriétés à deux où, en raison des dispositions de l’article 22, al. 2 précité, aucun copropriétaire n’est majoritaire ou minoritaire, puisque à parité exacte pour la prise de décision. Cela n’exclut pas pour autant la caractérisation d’un abus, ainsi que le retient en l’espèce la Cour de cassation. Il s’agit d’ailleurs plutôt d’un abus de minorité puisque chaque copropriétaire ne peut, compte tenu de la règle de réduction des voix, imposer une décision, mais seulement bloquer son adoption. La Cour de cassation retient que la cour d’appel a caractérisé cet abus, en considérant que la décision était contraire à l’intérêt collectif qui était de rendre les lots indépendants et profitait exclusivement au copropriétaire qui s’était opposé à la décision, qui pouvait jouir du hall d’entrée et avait seul la maîtrise de la production d’eau chaude, au détriment de l’autre. Elle approuve donc la cour d’appel d’avoir annulé la décision.

Pour en savoir plus sur cette question, voir Mémento Gestion immobilière n°^s 38170, 38173 et 40197 

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Cass. 3e civ. 22-10-2020 n° 18-25.921 F-D