En cas de résolution de la vente, la restitution des fruits au vendeur n’est pas prononcée d’office

Deux appartements sont vendus et l’acheteur, qui avait mis les biens en location, se plaint de l’absence de raccordement au réseau d’assainissement collectif de l’un de ces appartements et de la présence d’étais de chantier dans des cloisons. Il assigne le vendeur en résolution de la vente, paiement des frais et indemnisation de ses préjudices, sur le fondement des vices cachés.

La cour d’appel de Douai prononce la résolution de la vente et ordonne la restitution au vendeur des deux appartements et la restitution à l’acheteur du prix de vente et des frais occasionnés. Le vendeur est condamné à des dommages et intérêts au motif qu’il connaissait l’existence du vice. La cour d’appel relève que le vendeur, qui soutient que l’acheteur ne peut à la fois solliciter la résolution de la vente et conserver les loyers perçus, ne forme cependant aucune demande de restitution des fruits (loyers).

Le vendeur se pourvoit en cassation et fait valoir que, la restitution des fruits tirés du bien vendu étant une conséquence légale de la résolution de la vente, le juge devait ordonner d’office cette restitution à son profit.

La Cour de cassation rejette le pourvoi : si la restitution au vendeur des fruits générés par le bien depuis la vente constitue une conséquence légale de l’anéantissement du contrat, le juge ne peut pas la prononcer d’office, dès lors qu’il appartient au préalable au vendeur de prouver la mauvaise foi de l’acheteur

À noter : L’arrêt commenté est rendu au visa de l’article 549 du Code civil, qui dispose que « le simple possesseur ne fait les fruits siens que dans le cas où il les possède de bonne foi ». En l’espèce, le vendeur devait prouver la mauvaise foi de l’acheteur pour solliciter la restitution des loyers perçus, ce qu’il n’a pas fait. En outre, selon les termes de l’article 550 du Code civil, également visé, « le possesseur est de bonne foi quand il possède comme propriétaire, en vertu d’un titre translatif de propriété dont il ignore les vices ». Tel était le cas en l’espèce de l’acheteur à l’origine de l’action en garantie des vices cachés.

On peut se demander si la solution de l’arrêt est toujours d’actualité à la lecture des nouveaux articles 1352-3 et 1353-7 du Code civil (issus de la réforme de 2016) car seule « l’étendue » de la restitution semble subordonnée à la bonne foi du possesseur et non plus le principe même de la restitution. 

Séverine JAILLOT

Pour en savoir plus sur cette question, voir Mémento Vente immobilière n° 50288

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Cass. 3e civ. 11-2-2021 n° 20-11.037 FSPL