Définition des parties communes spéciales

Lors d’une assemblée générale, il est décidé que les charges afférentes à la galerie commerciale de l’immeuble seront supportées par les propriétaires des lots situés dans cette galerie, tandis que les charges afférentes au couloir des caves et de la cage d’escalier seront supportées exclusivement par les propriétaires de la partie habitation. Des copropriétaires assignent le syndicat des copropriétaires afin que cette répartition des charges soit déclarée non écrite.

La cour d’appel rejette leur demande, en se fondant sur l’article 7 du règlement de copropriété, qui prévoit que certaines parties communes plus spécialement affectées à certains copropriétaires seront à la charge de ces seuls copropriétaires, et sur le fait que cette clause retient comme critère de détermination des parties communes spéciales celui d’une affectation principale et non pas exclusive.

L’arrêt est cassé : les parties communes spéciales sont exclusivement affectées à l’usage des copropriétaires dont elles sont la propriété.

À noter : Confirmation de jurisprudence. Les parties communes sont l’objet d’une propriété indivise entre l’ensemble des copropriétaires ou entre certains d’entre eux seulement (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 4). La pratique s’est appuyée sur cette distinction pour en déduire que le règlement de copropriété pouvait instituer des parties communes spéciales à un groupe de copropriétaires, à l’exclusion des autres. La jurisprudence a construit, au fil des arrêts, le régime juridique applicable à ces parties communes spéciales, dont l’institution ne découle pas de leur utilité pour les lots concernés mais des stipulations du règlement de copropriété qui les prévoient (Cass. 3^e civ. 13-11-2013 n° 12-20.733 F-D ; Cass. 3^e civ. 7-12-2017 n° 16-23.562 F-D). Elles sont la propriété indivise de leurs seuls titulaires. Tout droit de propriété des autres copropriétaires sur ces parties communes spéciales est, en conséquence, écarté (Cass. 3^e civ. 19-11-2014 n° 13-18.925 FS-PB : BPIM 1/15 inf. 59). Et cette exclusivité a nécessairement pour corollaire l’instauration de charges spéciales relatives à ces parties communes spéciales (Cass. 3^e civ. 27-9-2005 n° 04-15.541 F-D ; Cass. 3^e civ. 8-6-2011 n° 10-15.551 FS-PB : BPIM 4/11 inf. 325). La loi Elan du 23 novembre 2018 a d’ailleurs consacré l’existence de parties communes spéciales et défini leur régime juridique (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 6-2 et 6-4). En l’espèce, la galerie commerciale n’était pas seulement réservée à l’usage des propriétaires de lots se trouvant dans cette galerie, mais elle servait aussi d’accès aux lots se trouvant dans la partie habitation. La cour d’appel a retenu que l’affectation « principale » à certains copropriétaires, prévue par le règlement de copropriété, pouvait justifier qu’elle soit qualifiée de partie commune spéciale. L’arrêt a été cassé : les parties communes spéciales doivent être exclusivement affectées à l’usage des copropriétaires dont elles sont la propriété. 

Pour en savoir plus sur cette question, voir Mémento Gestion immobilière n° 35260

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Cass. 3e civ. 8-4-2021 n° 19-19.201 F-D