Coronavirus (Covid-19) : incidence du reconfinement pour les copropriétés

Pour la tenue des assemblées générales pendant le reconfinement… Un décret 2020-1310 du 29 octobre 2020 (JO du 30.10.2020) est venu fixer les règles applicables dans le cadre du nouveau dispositif de confinement, décidé par les pouvoirs publics.

Le décret 2020-1310 du 29 octobre 2020 interdit tout déplacement de personne hors de son lieu de résidence, à l’exception de déplacements pour certains motifs.

Le décret n’a pas prévu de dérogation spécifique permettant à des copropriétaires de se déplacer pour assister à une assemblée générale (AG) des copropriétaires.

Les copropriétés se trouvent de fait dans l’impossibilité de tenir des assemblées générales (AG) dans des conditions normales (en présentiel).

Une AG dématérialisée est possible… Un dispositif exceptionnel, créé par une ordonnance 2020-595 du 20 mai 2020 (JO du 21.05.2020), a été mis en place pour permettre l’organisation d’une AG de copropriété de manière totalement dématérialisée. Ce dispositif, qui est organisé dans une ordonnance 2020-304 du 25 mars 2020 (art. 22-2 à 22-5 – cliquer ici), a vocation à s’appliquer jusqu’au 31 janvier 2021, en l’état.

Côté syndics, jusqu’au 31 janvier 2021, vous pouvez prévoir que des copropriétaires ne participent pas à l’AG en présentiel (ord. 2020-304 art. 22-2, I). Dans ce cas, les copropriétaires participent en principe à l’AG par visioconférence (ou moyen de communication électronique équivalent), et peuvent aussi voter par correspondance avant l’AG, avec le formulaire réglementaire, dans les conditions fixées par la loi du 10 juillet 1965. Rappelons que le cadre réglementaire, applicable pour le vote par correspondance, a été précisé par un décret 2020-834 du 2 juillet 2020 (JO du 03.07.2020), et un arrêté ministériel du 2 juillet 2020, publié le 3 juillet 2020 (A&C Immobilier, 16ème année 9 p.6).

Le recours à la visioconférence (ou moyen équivalent) est possible sans qu’une AG ait décidé au préalable des modalités de sa mise en œuvre. Jusqu’au 31 janvier 2021, le syndic peut décider des moyens techniques permettant aux copropriétaires de participer à une AG par visioconférence, ou un autre moyen équivalent (ord. 2020-304 art. 22-5).

Si le recours à la visioconférence (ou moyen équivalent) n’est pas possible, le syndic de copropriété peut prévoir que les décisions seront prises au seul moyen du vote par correspondance (ord. 2020-304 art. 22-2, I, al. 3). Dans ce cas, la convocation à l’AG doit préciser que les copropriétaires ne peuvent voter que par correspondance.

Et pour une AG déjà convoquée ? En l’état du droit, et du décret 2020-1310 du 29 octobre 2020, il parait prudent de considérer qu’une AG, qui a été convoquée pour se tenir prochainement en présentiel, ne peut être organisée. 

Certains soulignent que le décret 2020-1310 du 29 octobre 2020 autorise certes, sous conditions, des déplacements à titre dérogatoire en vue de répondre à une convocation administrative (art. 4 I 7°). Le décret permet en outre la tenue de «réunions des personnes morales ayant un caractère obligatoire» notamment dans des gymnases, ou des salles de conférences ou de réunions – de type L (articles 42 et 45).

La tenue d’une AG en présentiel au vu de ces éléments n’est toutefois pas à l’abri d’une contestation, à notre avis, au regard notamment de l’article 4 du décret du 29 octobre 2020, qui admet les déplacements à titre dérogatoire uniquement «en évitant tout regroupement de personnes». En outre, l’article 3 III du décret interdit en principe les réunions, dans un lieu ouvert au public, mettant en présence de manière simultanée plus de six personnes.

Des organisations professionnelle du secteur, par exemple le Snpi, considèrent que la tenue des assemblées générales de copropriétaires n’est pas possible ou est impossible en présentiel. Comme cela a pu être souligné, une discussion et un questionnement sont en tout état de cause possible sur «la capacité à adapter, dans un cadre juridique sécurisé, l’organisation des assemblées générales d’ores et déjà convoquées dans les 15 jours à venir» (communiqué de presse commun Fnaim, Unis et Plurience du 29.10.2020).

Si une AG a déjà été convoquée, le syndic de copropriété peut toutefois avoir recours au dispositif exceptionnel, organisé par l’ordonnance 2020-304 du 25 mars 2020 (AG dématérialisée), en informant les copropriétaires, au moins 15 jours avant la tenue de l’AG prévue, par tout moyen permettant d’établir avec certitude la date de la réception de l’information (par LRAR, par exemple).

Si l’AG convoquée a lieu dans un délai inférieur à 15 jours, il est sage, à notre avis, de prévoir d’annuler cette AG, et de reconvoquer une nouvelle AG (dématérialisée) pour une nouvelle date. 

Si une AG en présentiel ne peut se tenir, et comme cela est préconisé par certains, il peut être prudent côté syndic de dresser un procès-verbal de carence, indiquant le motif d’annulation. 

Et pour les contrats de syndics ? La mesure exceptionnelle, qui a permls de renouveler automatiquement des contrats de syndic (et mandats de conseillers syndicaux) jusqu’à la tenue d’une prochaine AG d’ici  le 31 janvier 2021 inclus (ord. 2020-304 arts. 22 et 22-1), concerne uniquement, en l’état, les contrats et mandats qui ont expiré entre le 12 mars 2020 et le 23 juillet 2020 inclus (A&C Immobilier, 16ème année 9 p.8). 

Au vu de la situation actuelle, une loi ou une ordonnance serait à notre avis bien utile pour étendre pareille mesure aux contrats (et mandats) qui ont pris fin après le 23 juillet 2020, ou qui prendront fin pendant la durée du nouveau confinement. 

Il est à relever que, dans le cadre de l’examen du projet de loi autorisant la prorogation de l’état d’urgence sanitaire et portant diverses mesures de gestion de la crise sanitaire, un texte a été adopté par les députés, en première lecture, afin d’habiliter le Gouvernement à prendre par ordonnance de nouvelles mesures destinées à adapter «le droit de la copropriété des immeubles bâtis pour tenir compte, notamment pour la désignation des syndics, de l’impossibilité ou des difficultés de réunion des assemblées générales de copropriétaires».

Le texte a toutefois été écarté par le Sénat, le 30 octobre 2020.

Réunie le 30 octobre 2020, la commission mixte paritaire n’est pas parvenue à un accord pour élaborer un texte commun sur les dispositions restant en discussion du projet de loi. Il reviendra au final à l’assemblée nationale, qui a le dernier mot, de se prononcer. A suivre… 

Stephan BECQUERELLE 

Alertes et Conseils immobilier, La lettre bimensuelle de conseils pour les professionnels de l’immobilier

Décret 2020-1310 du 29 octobre 2020 prescrivant les mesures générales nécessaires pour faire face à l’épidémie de covid-19 dans le cadre de l’état d’urgence sanitaire (JO du 30.10.2020) – Ordonnance 2020-304 du 25 mars 2020 portant adaptation des règles applicables aux juridictions de l’ordre judiciaire statuant en matière non pénale et aux contrats de syndic de copropriété (JO du 26.03.2020) – Ordonnance 2020-595 du 20 mai 2020 modifiant l’ordonnance 2020-304 du 25 mars 2020 portant adaptation des règles applicables aux juridictions de l’ordre judiciaire statuant en matière non pénale et aux contrats de syndic de copropriété (JO du 21.05.2020) – Projet de loi 3495, modifié par le Sénat, autorisant la prorogation de l’état d’urgence sanitaire et portant diverses mesures de gestion de la crise sanitaire (au 1er novembre 2020)