C’est le règlement de copropriété qui détermine les parties communes et privatives

L’assemblée générale des copropriétaires décide de procéder à la réfection des terrassons et balustres du 4^e étage de l’immeuble et met à la charge des propriétaires des lots de ce seul étage le coût de ces travaux. Ceux-ci assignent le syndicat des copropriétaires en annulation de ces résolutions.

La cour d’appel rejette la demande, au motif qu’il résulte des stipulations du règlement de copropriété que ces « terrassons » sont les balcons visés par ce règlement, qui n’existent qu’au 4^e étage, et qui sont des parties privatives.

Le pourvoi est rejeté : dès lors que la cour d’appel a retenu, par une interprétation souveraine du règlement de copropriété, qu’il résulte des stipulations de ce règlement que ces balcons et leurs ornements sont des parties privatives, il n’est pas nécessaire de se référer aux articles 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965, qui ne sont que supplétifs, pour déterminer la nature commune ou privative de ces éléments.

À noter : Si les articles 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965 posent des critères de distinction des parties privatives et des parties communes, il est constant que ces dispositions n’ont vocation à s’appliquer que dans « le silence ou la contradiction des titres », et donc notamment lorsque le règlement de copropriété ne prévoit rien.

En revanche, lorsqu’il résulte des stipulations du règlement de copropriété, telles qu’interprétées par les juges du fond, dont l’interprétation à ce titre est souveraine et n’est donc pas contrôlée par la Cour de cassation sauf en cas de dénaturation, que telle ou telle partie est commune ou privative, il n’y a pas lieu de se référer aux dispositions légales.

C’est donc vainement que les copropriétaires des lots concernés invoquaient les fonctions de couverture et d’évacuation des eaux pluviales de ces terrassons sur lesquels le règlement interdisait de poser des objets, dès lors que le règlement de copropriété, tel qu’interprété par la cour d’appel, prévoyait qu’il s’agissait de parties privatives.

Pour en savoir plus sur cette question, voir Mémento Gestion immobilière n° 35200

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Cass. 3e civ. 7-1-2021 n° 19-19.459 FS-P