Si la DIA n’indique pas l’adjudication forcée, les délais spéciaux pour préempter sont inopposables

À réception de la déclaration d’aliéner (DIA), la commune dispose en principe de 2 mois pour exercer son droit de préemption urbain (C. urb. art. L 213-2) ; Il en va différemment dans le cas des ventes par adjudication rendues obligatoires par les lois ou les règlements (C. urb. art. R 213-14 et R 213-15). Ces ventes par adjudication forcée doivent être précédées d’une déclaration du greffier de la juridiction ou du notaire chargé de la vente adressée au maire et faisant connaître la date et les modalités de la vente au moins un mois avant l’adjudication. Le maire dispose de 30 jours à compter de l’adjudication pour informer le greffier ou le notaire de sa décision de se substituer à l’adjudicataire.

Une société italienne fait faillite et l’immeuble qu’elle détient à Arles fait l’objet d’une vente par adjudication décidée par une juridiction italienne. La commune d’Arles n’a pas été informée de cette adjudication. Au contraire, le notaire lui a adressé une DIA mentionnant que la vente présentait un caractère amiable. Estimant bénéficier du délai « classique » de 2 mois pour préempter et après avoir visité le bien – ce qui a suspendu le délai – la commune d’Arles l’a préempté. L’acquéreur évincé obtient en référé la suspension de cette préemption qui aurait été exercée tardivement compte tenu des délais particuliers du régime de l’adjudication. Pourvoi.

Cassation. Pour le Conseil d‘État, le délai de 30 jours pour préempter à compter de la vente d’un bien dans le cadre d’une adjudication forcée n’est opposable au titulaire du droit de préemption qu’à la condition qu’il ait été dûment informé de la vente à intervenir, 30 jours à l’avance au moins. Or en l’espèce, l’adjudication n’avait pas donné lieu à une information à la commune d’Arles, la DIA mentionnant au contraire que la vente présentait un caractère amiable. La Haute Juridiction en déduit donc que le délai de préemption de 30 jours n‘était pas opposable.

À noter : La procédure du référé-suspension (C. just. adm. art. L 521-1) permet à l’acquéreur évincé de demander au juge des référés la suspension de l’exécution d’une décision de préemption, ou de certains de ses effets, lorsque l’urgence le justifie et qu’il fait état d’un moyen propre à créer, en l’état de l’instruction, un doute sérieux quant à sa légalité. La suspension de la préemption a normalement pour conséquence, dans l’attente du jugement au fond d’une part, de faire obstacle à l’acquisition des parcelles concernées par le titulaire du droit de préemption et, d’autre part, de permettre la conclusion de la transaction envisagée par le propriétaire de ces parcelles.

En l’espèce, le Conseil d’État refuse de suspendre la préemption, estimant qu’il n’y a pas de doute sérieux sur sa légalité. La commune d’Arles n’ayant pas été informée de l’adjudication forcée, le délai spécifique de 30 jours à compter de l’adjudication pour préempter ne lui était pas opposable.

Juliette COURQUIN

Pour en savoir plus sur cette question, voir Mémento Urbanisme-Construction n° 33310

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CE 26-3-2021 n° 438876