LFSS pour 2021 : du nouveau pour les loueurs en meublé !

Lorsqu’une personne exerce une activité de location de logement(s) en meublé, elle doit tenir compte de certaines règles applicables, au plan fiscal ou social. Une importante évolution est à relever, à la suite de la loi n°2020-1576 du 14 décembre 2020 de financement de la sécurité sociale pour 2021 (JO du 15.12.2020).

Au plan fiscal. Au plan fiscal, l’article 155 du Code général des impôts (CGI) précise, en l’état, que l’activité de location (directe ou indirecte) de locaux d’habitation meublés ou destinés à être loués meublés est considérée comme exercée à titre professionnel (statut dit LMP) lorsque les deux conditions suivantes sont réunies :

• – les recettes annuelles retirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal concerné excèdent 23.000 € ;
• – les recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires, des bénéfices industriels et commerciaux (autres que ceux tirés de l’activité de location meublée), des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et des revenus des gérants et associés (CGI, art. 155 IV 2).

Au plan social. Pour l’application de la législation sociale, en faisant simple, les personnes exerçant à titre professionnel une activité de location de locaux d’habitation meublés sont en principe affiliées au régime de sécurité sociale des travailleurs indépendants.

Jusqu’à présent, l’activité de loueur en meublé était considérée comme présentant un caractère professionnel dès lors que les recettes annuelles tirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal étaient supérieures à un certain seuil (23.000 €, en l’état) et que les locaux étaient loués «à une clientèle y effectuant un séjour à la journée, à la semaine ou au mois et n’y élisant pas domicile». Ce loueur en meublé «saisonnier» était tenu, en principe, de s’affilier et de cotiser à la Sécurité Sociale pour les indépendants.

Le loueur pouvait opter pour une affiliation au régime général des salariés sociale si ses recettes locatives ne dépassent pas un certain seuil (celui de la franchise en base de TVA). Jusqu’à présent, les seuils de chiffre d’affaires à prendre en compte étaient fixés à 85.800 € au titre de l’année civile précédente, ou 94 300 € si le chiffre d’affaires de l’avant-dernière année n’excédait pas 85 800 €. Les cotisations de sécurité sociale étaient alors calculées sur une assiette constituée des recettes locatives, diminuées d’un abattement de 60 % ou 87 % (logement classé meublé de tourisme).

Ce droit d’option pour le régime général de la Sécurité sociale, pour les activités de locations de meublés de courte durée, au-delà de 23.000 € de revenus annuels, évitant des situations de poly-affiliation, a été créé dans un souci de simplification (cf. PLFSS pour 2021, annexe 9 – cliquer ici). Le régime dit du micro-social s’applique lorsque les revenus retirés de la location saisonnière en meublé s’élèvent entre 23.000 € et 72.600 € (avec paiement de cotisations sociales). En dessous du seuil de 23.000 € de chiffre d’affaires pour des locations saisonnières en meublé, les revenus demeurent considérés comme des revenus du patrimoine et donnent lieu aux prélèvements sur le patrimoine, non constitutifs de droits sociaux mais néanmoins assujettis à prélèvements sociaux et fiscaux.

Pour les personnes qui entendent s’affilier au régime général (sur option), les démarches peuvent être effectuées en ligne grâce à une interface dédiée, proposée par l’Urssaf, qui propose un formulaire d’affiliation au titre d’une activité de location d’un logement meublé de courte durée : cliquer ici

LFSS pour 2021 : incidence. A la suite de son adoption par le parlement, la loi n° 2020-1576 du 14 décembre 2020 de financement de la sécurité sociale pour 2021 a été publiée au Journal officiel, le 15 décembre 2020.

L’article 22 de la LFSS pour 2021 comporte une retouche de l’article L 611-1 du Code de la sécurité sociale (CSS). L’objectif a été d’actualiser «par cohérence avec l’évolution du droit fiscal, les critères permettant d’avoir accès au dispositif spécifique pour les locations meublées de courte durée, en supprimant le critère d’inscription au registre du commerce et des sociétés» (cf. projet de loi initial du PLFSS pour 2021, exposé des motifs).

Comme cela a été souligné par les pouvoirs publics, la réforme vise «à supprimer à l’article L. 611-1 du code de la sécurité sociale le critère d’inscription au registre du commerce et des sociétés pour être considéré comme loueur de meublé professionnel en social. Ce critère est remplacé par un critère de revenu de location majoritaire dans les revenus du foyer» (cf. PLFSS pour 2021, annexe 9 – cliquer ici).

A la suite de la LFSS pour 2021, et au titre de l’article L 611-1 du Code de la sécurité sociale, relèvent du régime de la sécurité sociale des indépendants (SSI) les personnes, autres que les loueurs de chambres d’hôtes, exerçant une activité de location de locaux d’habitation meublés dont les recettes sont supérieures au seuil visé par l’article 155 IV 2 2° du CGI, lorsque ces locaux sont loués à une clientèle y effectuant un séjour à la journée, à la semaine ou au mois et n’y élisant pas domicile, sauf option contraire de ces personnes lors de l’affiliation pour relever du régime général de la sécurité sociale dans les conditions prévues par l’article L. 311-3 35° du CSS, ou lorsque ces personnes remplissent les conditions mentionnées par l’article 155 IV 2 du CGI (CSS, art. L. 611-1 6°).

Est ainsi formellement supprimée, dans l’article L. 611-1 du Code de la Sécurité Sociale (CSS), la référence au critère d’inscription au registre du commerce et des sociétés (RCS) pour être considéré comme un loueur en meublé professionnel, au plan social. L’inscription au RCS n’est donc plus un critère d’affiliation au SSI et pour l’assujettissement aux cotisations de sécurité sociale. Avec la nouvelle rédaction du texte, il est fait désormais référence, exclusivement,  à un critère basé sur les recettes (revenus locatifs). Un loueur de meublé professionnel au sens fiscal sera ainsi considéré comme un loueur de meublé professionnel au sens social, et donc assujetti aux cotisations de sécurité sociale, au-delà de 23.000 € de revenus annuels tirés de sa location, dès lors que ces revenus constituent la majorité des revenus de son foyer fiscal.

Au titre de l‘article L. 311-3 35° du CSS, tel que retouché par la LFSS 2021, les loueurs de meublés de courte durée peuvent exercer l’option pour le régime des salariés prévue dès lors que leurs recettes ne dépassent pas un certain seuil mentionné par l’article 102 ter 1 al. 1 du CGI, et fixé à 72.600 € en l’état. Les cotisations et contributions de sécurité sociale dues par ces personnes sont calculées sur une assiette constituée de leurs recettes diminuées d’un abattement de 60%. Par dérogation, cet abattement est fixé à 87 % pour les personnes exercent une location de locaux d’habitation meublés de tourisme, au sens de l’article L 324-1 du code du tourisme (inchangé).

Ainsi, en pratique, selon nous, au plan social, et sans évoquer les chambres d’hôtes, les personnes exerçant une activité de location de locaux d’habitation meublés sont obligatoirement affiliées au régime de sécurité sociale des travailleurs indépendants dès lors que les recettes tirées de l’activité par le foyer fiscal concerné dépassent 23.000 € par an, et qu’une des deux conditions suivantes est remplie:

• – les locaux concernés sont loués à une clientèle y effectuant un séjour à la journée, à la semaine ou au mois et n’y élisant pas domicile, sauf option contraire lors de l’affiliation pour relever du régime général des salariés ;
• – les recettes locatives excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires, des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l’activité de location meublée, des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et des revenus des gérants et associés (en faisant simple, les bailleurs sous statut LMP).

A noter : La LFSS pour 2021 a prévu un nouveau dispositif dit ultra-simplifié, pour certaines activités de très faible importance. Le nouveau texte vise notamment les particuliers «qui fournissent des services rémunérés de manière ponctuelle et qui exercent l’option pour relever du régime général, dès lors que leurs recettes annuelles ne dépassent pas un montant de 1.500 €» (LFSS – CSS art. L. 311-3 37°).

Les pouvoirs publics ont précisé que les locations en meublé ne sont «pas concernées par ce nouveau dispositif puisque ces activités bénéficient déjà de deux possibilités d’affiliation (soit comme assimilé salarié, soit micro-entrepreneur ou comme travailleur indépendant au réel)» (cf. PLFSS pour 2021, annexe 9 – cliquer ici).

Pour la location en meublé, les pouvoirs publics ont indiqué qu’un décret viendrait «coordonner l’application des critères et préciser des points aujourd’hui non pris en compte» (sic). Serait visée, d’une part, l’hypothèse où un bien immobilier est détenu par plusieurs personnes, et, d’autre part, le cas où la location est effectuée par le biais d’une personne morale, par exemple par une société civile immobilière. L’option d’affiliation au régime général n’est pas (en effet) ouverte, en l’état, aux personnes ayant constitué une SCI (annexe 9 précitée).

Les pouvoirs publics ont encore indiqué que, s’agissant des modalités déclaratives et de paiement, le décret (précité) préciserait que les déclarations et paiements des cotisations sociales se feraient à échéance trimestrielle, le 15 du mois suivant le trimestre civil écoulé. L’entrée dans le régime serait définitive, même si le seuil d’affiliation n’est plus atteint les années suivantes, le loueur pouvant cependant demander à l’ACOSS sa radiation s’il cesse son activité de location. Les seuils de dépassement s’apprécieraient par année (cf. PLFSS pour 2021, annexe 9 – cliquer ici). .

Rappelons que, dans le cadre d’une réponse ministérielle, les pouvoirs publics ont indiqué en 2018 que l’activité concernée par l’obligation d’affiliation «s’entend de la mise à disposition des biens par leur propriétaire et ne s’applique donc pas aux situations de mise en location par le biais d’une agence professionnelle bénéficiaire d’un mandat de gestion» au titre de la loi Hoguet (rép. min. : JOAN 10.07.2018 p. 6122 n°3619 – cliquer ici). Cette règle mériterait à notre avis d’être (à nouveau…) confirmée par les pouvoirs publics.

Les modalités d’application exactes de la nouvelle réglementation issue de la LFSS pour 2021, laquelle génère déjà de nombreuses discussions, mériteront d’être (vite) précisées par les pouvoirs publics. Le décret, évoqué précédemment, n’avait pas encore été publié, le 30 décembre 2020. A suivre… 

Notons que l’Urssaf propose, en l’état, un «estimateur de cotisations» (sic) en ligne s’adressant aux particuliers qui louent un logement meublé de courte durée (hors chambre d’hôtes), ou un logement meublé de tourisme classé, dont les recettes ne dépassent pas 82 800 € par an et qui souhaitent opter pour une affiliation au régime général. Il permet d’estimer le montant des cotisations et contributions sociales en fonction des recettes perçues et du lieu d’habitation du loueur. Pour accéder à ce service : cliquer ici

Stephan BECQUERELLE

Alertes et Conseils immobilier, La lettre bimensuelle de conseils pour les professionnels de l’immobilier

Loi n°2020-1576 du 14 décembre 2020 de financement de la sécurité sociale pour 2021 (JO du 15 décembre 2020)