CCMI : le coût des fluides consommés pour l’achèvement de la maison incombe au constructeur

Des époux concluent un contrat de construction de maison individuelle (CCMI) avec plan. Se plaignant de retards de chantier et de désordres affectant la construction, ils assignent la société de construction et la société de garantie de livraison en indemnisation de leurs préjudices.

L’affaire est portée devant la Cour de cassation, qui se prononce sur quatre points.
D’abord, le constructeur ne doit pas des pénalités de retard lorsqu’il y a eu des intempéries dont le maître de l’ouvrage a été régulièrement informé par lettre recommandée, conformément aux conditions du contrat. En outre, le chantier a été arrêté à la suite de certains appels de fonds non payés, le contrat prévoyant l’interruption des travaux et ses modalités dans ce cas.
Par ailleurs, dès lors que l’assureur dommages-ouvrage est intervenu pour prendre en charge un désordre et que l’attestation d’assurance a été communiquée au maître de l’ouvrage, la somme remise par ce dernier au constructeur en remboursement de la souscription du contrat d’assurance était bien due.
Ensuite, la Cour de cassation précise que les fluides consommés lors de l’édification de la maison sont à la charge du constructeur dès lors qu’il résulte de l’article L 231-2 du CCH que tous les travaux qui ne sont pas réservés par le maître de l’ouvrage dans les formes prescrites et qui sont nécessaires à l’achèvement de la maison incombent au constructeur.
Enfin, il résulte de l’article L 231-6 du CCH qu’une franchise en faveur du garant de livraison peut être stipulée s’agissant du dépassement du prix convenu mais non des suppléments de prix.

À noter : 1. Sur les pénalités de retard, l’arrêt ne fait qu’appliquer le contrat, qui prévoyait le risque d’intempéries et la sanction des défauts de paiement en cours de travaux.

2. Le constructeur avait souscrit une assurance dommages-ouvrage (DO) pour le compte du maître de l’ouvrage. Qu’elle soit souscrite par lui ou par le maître de l’ouvrage qui, lui, est assujetti à l’obligation d’assurance, la référence à l’assurance DO doit figurer au contrat. Un litige concernait la somme versée au constructeur pour la souscription de la police. Le maître de l’ouvrage voulait avoir la preuve qu’elle avait bien été versée à l’assureur. La cour d’appel a retenu l’existence du contrat d’assurance dès lors que l’assureur a pris en charge le désordre et que l’attestation de garantie avait été communiquée. La Cour de cassation s’en est satisfaite. L’on peut néanmoins se demander pourquoi un reçu du montant de la prime n’a pas été produit.

3. Le CCMI avec fourniture de plan doit comporter le coût du bâtiment à construire et, s’il y a lieu, le coût des travaux dont le maître de l’ouvrage se réserve l’exécution. Ceux-ci, décrits et chiffrés par le constructeur, font l’objet, de la part du maître de l’ouvrage, d’une clause manuscrite spécifique et paraphée par laquelle il en accepte le coût et la charge dans la notice descriptive (CCH art. L 231-2, al. 1). Dans l’affaire commentée, les fluides s’entendaient des factures de fourniture d’électricité pour l’installation d’un branchement électrique sur le chantier et des frais de consommation, qui avaient été mises à la charge du maître de l’ouvrage dans la notice descriptive du contrat. Mais, pour la Cour de cassation, les fluides étant nécessaires à l’édification de la maison, ils auraient dû être compris dans le prix convenu. À défaut, comme au cas particulier, ils sont à la charge du constructeur.

4. Le garant de livraison supporte le dépassement du prix convenu avec application d’une franchise légale de 5 % applicable quelle que soit l’ampleur du dépassement (CCH art. L 231-6, I-a). Cette franchise ne peut être « stipulée », selon l’arrêt, pour des suppléments de prix. Il semble que soient concernées à ce titre les condamnations prononcées au titre des réserves, malfaçons et achèvement, visées spécialement par le troisième moyen du pourvoi principal… La franchise s’appliquant au prix, elle donne lieu à une interprétation restrictive.

Pour en savoir plus sur cette question, voir Mémento Urbanisme Construction n° 80505

Cass. 3e civ. 1-10-2020 n° 18-24.050 FS-PBI