La capacité du bénéficiaire d’une promesse unilatérale d’achat s’apprécie quand il lève l’option

Un promoteur achète, en vue d’y construire un immeuble, des parcelles traversées par le canal du Verdon dont la société du Canal de Provence est concessionnaire. L’abandon du canal étant programmé, la société accorde une autorisation d’occupation temporaire au promoteur pour lui permettre de mener à bien son projet. En contrepartie, le promoteur s’engage à acheter, le jour venu, l’emprise du canal rattachée à sa propriété et à rendre cet engagement opposable aux tiers susceptibles d’acheter les constructions projetées.

La société du Canal de Provence, devenue propriétaire de l’emprise sur laquelle le promoteur bénéficiait de l’autorisation d’occupation temporaire, assigne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble construit en condamnation à acheter cette emprise.

La cour d’appel d’Aix-en-Provence rejette la demande au motif que, lors de la signature de la promesse d’achat de l’emprise, la société n’était pas propriétaire de la parcelle mais seulement concessionnaire. Les juges d’appel retiennent qu’il faut se placer au moment de la formation du contrat pour apprécier l’existence de la cause des obligations du contrat. Selon eux, la promesse de rachat était irréalisable.

Cassation : la capacité du bénéficiaire d’une promesse unilatérale d’achat à conclure le contrat définitif doit être appréciée au jour où il lève l’option.

À noter : Au stade d’une promesse unilatérale d’achat, le bénéficiaire ne s’engage pas à vendre. Seule sa capacité générale à contracter est requise. Ce n’est qu’au moment de la levée d’option que le bénéficiaire doit avoir la capacité ou le pouvoir de vendre.

Dans l’arrêt commenté, la société du canal de Provence était devenue propriétaire de l’emprise litigieuse au moment de la levée d’option. Elle était donc bien fondée à demander la condamnation du syndicat des copropriétaires à acheter cette emprise

Séverine JAILLOT

Pour en savoir plus sur cette question, voir Mémento Vente immobilière n° 8130

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Cass. 3e civ. 10-9-2020 n° 19-13.818 F-D