La répartition des charges peut différer de celle des quotes-parts de parties communes

Un copropriétaire assigne le syndicat des copropriétaires en annulation de l’article 15 du règlement de copropriété exonérant les lots à usage de débarras de toute participation aux charges communes.

La cour d’appel rejette la demande. Elle retient que cet article n’exonère pas les lots constitués par les débarras du paiement des charges générales, puisqu’il renvoie à l’article 8 du règlement de copropriété, qui attribue des tantièmes à ces lots.

L’arrêt est cassé, au visa de l’article 10 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 : ce renvoi à l’article 8 du règlement de copropriété ne suffit pas dès lors que l’article 15 de ce même règlement exclut expressément les dépendances de toute participation aux charges communes, et que la répartition des charges n’est pas nécessairement calquée sur la répartition des quotes-parts de parties communes attribuées à chaque lot.

À noter : Confirmation de jurisprudence. Cet arrêt rappelle la distinction qu’il convient d’opérer entre la répartition des quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. La quote-part de parties communes est déterminée librement par le règlement de copropriété, les critères de répartition de l’article 5 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 n’étant pas impératifs. Cette répartition est intangible et ne peut pas être modifiée. En revanche, la répartition des charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration de l’immeuble, dites charges « générales », doit respecter les critères de l’article 5, en application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui est quant à lui impératif (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 43). Une répartition des charges générales qui ne respecterait donc pas ces critères devrait être réputée non écrite. Or, l’article 5 prévoit comme critères de répartition la consistance, la superficie et la situation des lots, sans égard à leur utilisation. Il en résulte que l’exonération d’un lot de toute participation aux charges communes est contraire aux dispositions de cet article, et donc illicite. En l’espèce, le règlement de copropriété renvoyait certes à la répartition des quotes-parts de parties communes pour la détermination des charges communes affectées aux 5 bâtiments de la copropriété, mais prévoyait également que les lots correspondant aux dépendances ne participaient pas à ces charges. La répartition des charges pouvant être différente de la répartition des quotes-parts de parties communes, il convenait d’examiner ce que prévoyait ce règlement concernant la répartition des charges.

Pour en savoir plus sur cette question : voir Mémento Gestion immobilière n° 35300

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Cass. 3e civ. 9-7-2020 n° 19-13.849 F-D